今回はGAテクノロジーズが運営するAI不動産投資「RENOSY（リノシー）」のオンライン面談を特別に見学させていただき、実際の面談の様子をまとめました。
これから不動産投資を始めたい人やRENOSY（リノシー）について気になっている方はぜひ参考にしてください。
- RENOSY（リノシー）営業担当：井毛田さん
- 面談者：田中さん（仮名）
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面談のゴールと進め方
全体の流れ
- 会社・サービスの概要
- 商品（投資用中古マンション）の枠組み
- モデル物件の数値
- 税務（節税）と売却の考え方
- 長期安定運用のためのサポート
田中さんは株式・投信等の経験者。関心は「節税」と「売却益」に集中。一方、賃料利回り単体の妙味は控えめと見ており、「空室時のキャッシュアウト」や「良い物件の仕入れ力」を重視しているのが印象的だった。
面談スタート：「何から話すの？」
井毛田さん「最初に会社とサービス、後半で商品と数字。今日はメリット編。良さが見えたら次回リスク編へ、という流れです」
田中さん「OKです。自分は株・投信はやってます。今回は節税と売却益に興味強め。あと空室リスクといい物件が回ってくるのか、ここを知りたいです」
RENOSY（リノシー）って何が便利？
井毛田さん「テクノロジーを活用し、購入・管理・売却をワンストップで提供しています。特に資産管理アプリ「RENOSY（リノシー）」では、収支を見える化・書類の一元管理、確定申告のサポートも行っています」
田中さん「そこ大事ですね。確定申告が楽にできるのは助かりますね。」
井毛田さん「RENOSY BANKも好評いただいております。口座や送金手数料無料などRENOSY BANKが提供するアプリの中で銀行取引やサービス利用が完結します。」
物件はどんなタイプ？
井毛田さん「都心の単身向け1K（20〜30㎡）が中心。主要ターミナルまで電車1本or乗換1回・20分以内の立地に絞ります。
単身世帯は増加、一方でワンルーム規制や土地不足で供給は絞られがちです。そのため入居率は高く、空室期間も短めというのがウチの運用実績です。さらに物件のリノベーションにも注力しております。他社様サービスですと外注されているケースが多いですが、弊社は内製化しているため費用を抑えて実施いただけるメリットがあります。実際に物件価格が500万円上がるケースもございます。」
田中さん「そうなんですね。土地の値段が上がり続けている印象はあったのですが、リノベーションで建物自体の価値がこんなにあがるとは知りませんでした。」
井毛田さん「物件価格が上がると売却時の利益も変わってきます。もう一つの強みとしては海外のプラットフォームも持っている点です。中華圏やアメリカ在住の方に日本国内の物件をご案内するメディアも保有しているので、売却時により多くの買い手にリーチしていくことが可能です。」
仕入れ力、どうなの？
田中さん「立地条件ももちろんだと思いますが、物件選びが一番重要だと考えています。都市部の中古物件の需要はより激化しているイメージですが、いい物件をどうやって仕入れていますか？」
井毛田さん「もともと関東で仕入実績の大きい会社をM＆Aさせていただいており、仕入れと販売が一体となった座組になっています。今まで他社に卸されていた物件も弊社に供給いただいているので、どこよりも物件ラインナップが確保できている状況にあります。
もちろん“良い”物件の定義は投資の目的（節税・売却益・インカムゲインなど）によって変わります。ご希望に合わせてご提案します」
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収支のリアル：押上のモデルで試算
モデル：価格2,300万円／賃料86,000円
- 価格：2,300万円（築年は十数年）。
- 初期費用：100数十万円（ローンに組み込み可）／最小手付10万円で開始も可能
- 家賃から返済・管理などを引いた月の持ち出しは約5,800円
- 固定資産税など均すと約1万円
- 空室・設備等の“突発”も見て月1.5〜2万円の投下イメージ
田中さん「つまり、毎月の小さな投下を、節税と売却で黒字にするということですか？」
井毛田さん「そうです。レバレッジを効かせて実質利回りを底上げする考え方です」
投資の考え方は「毎月の投下資金（持ち出し）を節税・売却益でトータル回収して上回るか」。
レバレッジを効かせることで、実質利回りの底上げを狙う設計。
空室・故障が不安 → 月額で“定額化”
井毛田さん「突発費用は4つ：①設備交換 ②空室時の持ち出し ③原状回復 ④入居者募集時の広告費。ここを管理プランで平準化できます。」
例）おまかせプレミア＋：手数料家賃の12％で空室や設備交換をカバー。予算は毎月ほぼ固定に。6〜7割のオーナーがこの“右側”のおまかせプランを選ぶ傾向です
田中さん「どのプランにするか悩むところではありますが、プラン変更ができたり、将来の突発的な支出を抑えられる部分は心強いですね。」
税金対策のコア：最初の5〜6年が効く
井毛田さん「給与＋不動産＋事業は合算課税なので、不動産側で簿上の赤字（減価償却や利息など）が出ると給与所得を圧縮できます。ただ、この節税効果が強く出るのは最初の5〜6年くらいが中心です。
というのも、購入初期は建物の減価償却費を大きく取りやすく、さらに借入金の利息負担も大きいため、帳簿上赤字を作りやすいからです。ところが年数が経つと、減価償却できる額が減ったり、元本返済が進んで利息も減ったりして、赤字幅が小さくなります。すると給与所得を圧縮する効果もだんだん薄れていきます」
田中さん「税金対策効果がずっと続くわけじゃないのは理解できました。5〜6年で薄れるから、その後はまた物件を買って回していった方がいいっていうイメージですか？」
井毛田さん「おっしゃる通りです。5〜6年で売却→再取得で“節税ロール”する運用もあります（市場や費用は要チェックですが）」
売却の考え方：上がらなくても“残債の減り”で勝ち筋
井毛田さん「価格は収益還元で見られるので、家賃が上がれば価格もつられて上がりやすい。一方、横ばい〜やや下がる局面でも、ローン残債は着実に減るので、差額で利益が出る可能性があります。
リノベーションにより賃料がアップしたことで物件価格もアップした事例もあります。
井毛田さん「各種調査データからも都心のマンション価格は緩やかに上がっている状況にあります。日々の体感でインフレを実感することはあまりないかもしれないですが、築58年の物件の場合、新築時の価格から現在の価格が3.8倍に上がっており、昨今の物価高騰に比例して物件価格も上昇しているんです。 マンションレビューのデータでも見てみますと、築17年の物件で、185％物件価格が上がっています。 」
田中さん「元々は税金対策目的で不動産投資を検討していましたが、昨今の経済情勢不安からインフレ対策にも関心を持っていました。井毛田さんのお話を聞いて、不動産は現物資産という点からインフレ対策にもなる点に魅力を感じています。」
長く持つ派の“育て方”：繰上返済＆複数戸の“再投資”
井毛田さん「繰上返済で早く完済→家賃を再投資の“福利運用”が効きます。
例えば3戸を同時に持って、Aを先に完済→Aの家賃＋自己資金でBを繰上げ→B完済後にCへ…みたいな手順。20年で3戸完済して、その後は月20万円強のインカムを狙う、という考え方もあります」
田中さん「“配当再投資”の不動産版、といった形ですかね？」
井毛田さん「そうですね。運用方法のもう一つの応用としては、一部売却→残債圧縮で、キャッシュフローを早期に黒字化していくといった戦略をとられる方もいます。メリットを感じていただいた場合には、次回リスクのご案内と具体的な物件提案をご案内させていただきます。」
面談内容まとめ
| 刺さったメリット | 不安と解消ポイント |
|---|---|
| 節税（初期5〜6年の効きが強い） インフレ対策（賃料・価格の連動性） | 空室時の持ち出し → 空室保証付きプランで予算固定化 良い物件の確保 → 内製化した仕入れ体制と目線の共有 |
田中さん「節税は想定通り良さそう。加えてインフレ対策の視点はプラス。
不安は空室や突発費用だけど、保証付きプランで“毎月の固定費化”ができるなら検討しやすい。仕入れ体制は“目的に合う良い物件を出せるか”のすり合わせ次第、ですね。」
田中さん「メリットは十分に感じた。次はリスクと数字の精緻化を聞きたいです。」
井毛田さん「次回はリスクの中身（頻度・金額レンジ・プランのカバー範囲）と、長期収支の詳細シミュレーションまで数字を詰めましょう。」
投資：月1.5〜2万円くらいを想定（空室・設備まで含む常識的レンジ）
節税：5〜6年がピーク。そこからは資産形成に切替え
空室・設備：保証付き管理で定額化できる
出口：家賃↑→価格↑の連動性＋残債の減りで、横ばい相場でも勝ち筋あり
運用の型：①節税ロール、②繰上返済で早期インカム、③一部売却→残債圧縮
今回の面談を通じて見えてきたのは、RENOSY（リノシー）の不動産投資が「難しそうで実はシンプル」ということ。
月々1〜2万円の投下で、節税や資産形成、インフレ対策といった複数のメリットを得る仕組みが整っていました。面談を観的に見た時、わかりやすく丁寧に不動産投資について説明してくれているので、投資未経験者でも安心して相談できると感じました。
数字もテクノロジーも“見える化”された今、不動産投資はもっと身近な選択肢になりつつあります。不動産投資に興味がある方はまずリノシーに相談してみては如何でしょうか。
【編集部イチオシ】
業界No.1【AI不動産投資RENOSY（リノシー）】
※東京商工リサーチによる投資用不動産の売上実績（2025年3月調べ）及び投資用不動産会社の売上原価調査（2024年10月調べ）
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不動産投資の仕組み：ご自身の信用力を活用し、他人資本で投資ができます。
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※1 上限・条件あり。プレゼント適用条件はRENOSY（リノシー）公式サイトでご確認ください。
※2 ローン返済期間中は、返済に充当されます。物件購入後、当社平均家賃8万円/月で貸し出した場合を想定。物件や諸条件により異なり、将来の運用成果を保証するものではありません。
